La mediazione condominiale: criticità della normativa

La materia condominiale (riformata dalla Legge 11 dicembre 2012 n. 220) è tornata ad essere materia per cui è previsto per legge il tentativo di mediazione come condizione di procedibilità per accedere alle vie giudiziarie.
In particolare è bene concentrare la propria attenzione all’articolo 71- quater perchè presenta diverse criticità che rendono le controversie in materia di condominio uniche nel loro genere. Basti pensare che il condominio non è un privato o una società, il cui legale rappresentante può assumere impegni in nome e per conto della stessa (ammesso che la decisione da prendere rientri nell’ampiezza del mandato), bensì una moltitudine di persone che sempre di più sono chiamate a decidere in collegialità. L’amministratore in mediazione, infatti, sulla base del suddetto articolo, rimane comunque sempre un mandatario al quale è preclusa ogni decisione e dovrà essere sempre autorizzato da una delibera assembleare per qualsiasi decisione si debba prendere in sede conciliativa.
Ciò però comporta, dapprima, la necessità di conciliare il termine esiguo di fissazione del primo incontro (deve avvenire entro un mese dalla presentazione della domanda – art. 8 D.lgs 28/2010), con la necessità, per l’Amministratore, di indire in tempo utile l’assemblea condominiale che lo legittimi a partecipare.
L’art. 71 – quater, 3° comma, disp. att. c.c. (introdotto dalla Legge 11 dicembre 2012 n. 220), precisa, infatti, che l’Amministratore può partecipare alla mediazione qualora lo autorizzi una delibera assembleare assunta con la maggioranza prevista dall’art. 1136 c.c., secondo comma, (ossia con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei presenti in assemblea e che costituisca almeno la metà del valore dell’edificio).
Per rendere possibile l’ottemperamento di tale onere da parte dell’Amministratore, il legislatore concede a quest’ultimo la facoltà di richiedere e ottenere un differimento della data del primo incontro qualora i termini non consentano allo stesso di ottenere la delibera di legittimazione alla partecipazione in mediazione prevista sempre dall’art. 71 quater, disp. att. c.c.(comma 4).
Medesima maggioranza è richiesta anche per l’approvazione, in assemblea, della proposta di mediazione dall’art. 71 quater, disp. att. c.c. (comma 5) che dovrà essere effettuata entro sette giorni dalla ricezione della stessa. Nel caso in cui la suddetta maggioranza non venga raggiunta la proposta si deve intendere come non accettata.
Sul punto, si presenta un’altra problematica ossia il contrasto che si realizza tra l’art. 71 quater, comma 4, e la giurisprudenza consolidata, secondo la quale, nelle decisioni condominiali è necessario il consenso unanime di tutti i condomini per deliberare una transazione (Cass. 4258/2006 e 7094/2006).
In effetti, l’accordo raggiunto in conciliazione, in molti casi, porta a un risultato similare a quello della transazione e ciò porterebbe, per analogia, alla conclusione che per l’accettazione di un accordo riguardante la materia condominiale sia necessaria la scelta unanime dei condomini.
In conclusione, la mediazione in ambito condominiale deve ancora trovare un proprio assestamento pratico per permettere che l’utilità dello strumento mediazione possa trovare la sua massima espressione anche in questo ambito che per sua intrinseca natura necessita di essere “mediato”.