La mediazione in ambito condominiale: parliamone con Fabrizio Biagi

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Il Condominio è un ricettacolo di situazioni conflittuali derivate non solo dalla necessità di condividere gli spazi comuni, ma anche di far sentire la propria voce e far valere i propri interessi. A questo aggiungiamo poi che il mezzo più efficace per condividere idee, posizioni, iniziative e pareri è quello di interagire in Assemblea Condominiale, momento tanto utile quanto, al tempo stesso, sgradevole per il fatto che il dibattito è imbrigliato dai tempi, dalle modalità di intervento e dalle tensioni che inevitabilmente ne conseguono. Il percorso giudiziale, d’altra parte, non sempre risulta essere la soluzione migliore in termini di condivisione del raggiungimento degli obiettivi necessari per la pacifica e costruttiva convivenza dei condomini. La mediazione, quindi, si presterebbe ad essere il luogo adatto a gestire le controversie condominiali. Sarà forse anche per questi motivi che il legislatore ha ritenuto necessario introdurre delle modifiche normative al riguardo. Ne parliamo con l’esperto, Avvocato e Mediatore, Fabrizio Biagi.
Con le recenti novità legislative,  quali scenari sono ipotizzabili nelle controversie condominiali?
Dal molti anni si attendeva una riforma della normativa condominiale, ora è arrivata e senza entrare nel merito della stessa credo che dovremo attenderci un incremento della conflittualità.
Quali sono le ragioni di questa previsione ?
La normativa non aveva subito modifiche per molto tempo ed era, a mio avviso, piuttosto rigida nel regolamentare i diritti dei singoli condomini; ciò garantiva peraltro una certa stabilità. La nuova normativa ha riconosciuto maggiori opportunità ai singoli e possibilità di modifica ai regolamenti condominiali, stabilendo maggioranze più facilmente raggiungibili nelle assemblee condominiali.
E’ probabile che si creino nuove alleanze, anche più variegate e mutevoli, tra i condomini in relazione agli argomenti posti in discussione nelle assemblee; poi vi è la questione della novità della normativa che si presterà a diverse interpretazione da parte degli operatori professionali.
Vi saranno quindi mediazioni più difficili ?
Io credo che la mediazione in materia condominiale sia una delle più complesse, le novità introdotte dal “decreto del fare” penso che concorrano in tal senso. Mi spiego meglio, l’incontro preliminare può essere un’ottima occasione per stabilire con le parti un comune “piano di attacco al conflitto” ma bisognerà gestire questo primo incontro al meglio.
I mediatori dovranno impegnarsi molto perché l’eventuale prosieguo del tentativo di mediazione dipenderà da quanto accadrà nel primo incontro; immagino che dovremo, in un tempo alquanto limitato, dare sufficienti informazioni e suscitare l’interesse delle parti a proseguire il tentativo. Cosa non facile da fare quando si è sotto pressione.
Quali altri aspetti vi sono ?
Io considero la mediazione in materia condominiale una negoziazione multiparte, la mia esperienza in tal senso mi suggerisce che nel tentativo non si confrontano il singolo condomino, che avanza delle lamentele  e l’amministratore che rappresenta il condominio. Dietro la posizione dell’amministratore ve ne sono almeno due diverse, quella della maggioranza e quella della minoranza dell’assemblea, senza contare il fatto che spesso vi sono i singoli condomini dissenzienti, che hanno una loro diversa posizione.  E’ quasi impossibile per l’amministratore, per il suo ruolo, dar voce a tutte le posizioni, il più delle volte si deve limitare a rappresentare la volontà della maggioranza. Questa situazione provoca l’impasse della negoziazione e spesso l’escalation del conflitto. Altrettanto spesso il conflitto portato in mediazione ne sottende altri tra i singoli condomini che agiscono strumentalmente utilizzando il mezzo assembleare.
Come affrontare una situazione tanto complessa ?
La risposta non è univoca, direi che manca ancora una completa informazione sulle potenzialità dello strumento mediazione tra gli operatori professionali. Inoltre i tempi di gestione del conflitto credo siano fondamentali; trascinare il conflitto nel tempo non è una buona strategia, troppe assemblee straordinarie senza affrontarlo inaspriscono le posizioni. In mediazione poi non mi pare possibile giungere ad una soluzione positiva se i conflitti latenti o sottesi non vengono portati alla luce del sole. Quindi la mediazione è multiparte e la mancata partecipazione degli altri portatori di interessi di solito impedisce il raggiungimento di un accordo.
La mediazione dovrebbe  quindi coinvolgere altre parti oltre a quelle originarie ?
Dipende, a volte la partecipazione dei consiglieri può essere molto utile, a volte anche quella dei singoli condomini. D’altra parte i poteri dell’amministratore, pur se delegato, sono limitati e pertanto ha sempre la necessità di riportare all’assemblea gli sviluppi della negoziazione. Inoltre per raggiungere l’accordo l’assemblea deve dare la sua approvazione. Tecnicamente il percorso è lungo e complesso e anche piuttosto oneroso in termini di tempo ed economici. Non è infrequente che l’amministratore si ripresenti al successivo incontro piuttosto frustrato perché ha dovuto discutere duramente in assemblea, senza essere riuscito ad ottenere l’avallo di soluzioni che aveva condiviso nella negoziazione con la controparte.
Una soluzione, che è stato necessario negoziare intensamente ma che siamo riusciti a sperimentare  con successo, è stata quella di effettuare due incontri, per “mettere le carte in tavola” e poi convocare l’assemblea per il terzo incontro.
Ha funzionato ?
E’ stato un incontro lungo e difficile,  in certi momenti anche duro, ma ha funzionato e si è raggiunto un accordo. Tutti i condomini  erano presenti e  hanno potuto dire la loro; credo che sia stato questo uno dei motivi del successo di quella mediazione.